Валидна ли е клауза за автоматично продължаване на действието на договора за аренда?

Договорът за аренда се сключва между две страни – арендодател и арендатор. Действието му може да  бъде ограничено със срок, но може и да бъде сключен пожизнено. Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.

Необходимост от продължаване на действието на арендния договор може да възникне при промяна на някоя от страните по договора – арендатора или арендодателя; както и при изтичане на срока за действието му.

Photo by Markus Spiske on Unsplash

Законът за арендата в земеделието съдържа правила, установяващи форма за действителност за договора за аренда, както и за допълнителните споразумения към него. Споразуменията за изменение, продължаване или прекратяване на договора се сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите и съдържанието, извършени едновременно. Споразуменията подлежат на вписване в службите по вписванията и на регистрация в съответната общинска служба по земеделие.

Изискванията за форма и срок на действие на договора за аренда са императивни – страните по договора не могат да уговарят нещо различно от тях. Автоматичното продължаване на действието на договора за аренда не би могло да бъде валидно уговорено, тъй като противоречи на разпоредбите на Закона за арендата в земеделието.

Клауза в договор за аренда, която предвижда действието му да продължи автоматично, ако до изтичане срока на договора страните не заявят изрично желанието си той да бъде прекратен, може да породи спорове относно действителността и тълкуването на самия договор.

Photo by Peter Kleinau on Unsplash

От друга страна, ползването на земеделска земя може да бъде възмездно предоставено на несобственик със сключване на договор за наем на земеделска земя. Този договор се подчинява на правилата на ЗЗД. Сред тях съществува възможност за автоматично продължаване на договор за наем, ако след изтичане на срока му ползването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на страните по договора. В този случай договорът за наем продължава като безсрочен.

В случаите, когато в договора за аренда има включена подобна клауза, трябва да се изследва какво е действителното му съдържание, определящо и неговия вид. Видът на договора се определя не от названието, което страните са му дали, а от характера на уговорените с него права и задължения между тях. Ето защо, ако договорното съдържание определя договора за ползване на земеделска земя като договор за аренда, клаузата за автоматично продължаване на действието му след изтичане на срока, ще бъде недействителна. Като част от несъщественото договорно съдържание, недействиетелността и няма да засегне останалата част от уговорките и те ще останат в сила.

Ако обаче разпоредбите на договора уреждат права и задължения, които го характеризират като договор за наем на земеделска земя, уговорката за автоматично продължаване на действието му ще бъде в сила. В тези случаи няма да се прилагат останалите специфични разпоредби на Закона за арендата в земеделието.

За разликата между договора за наем на земеделска земя и договора за аренда, може да прочетете тук:

Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и по никакъв начин не ангажира отговорността на адвоката във връзка с конкретен казус. При необходимост от правен съвет, моля свържете се с нас чрез някоя от посочените форми на контакт.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *