Вреди при строителство в съседен имот

Кой носи отговорност за строежа

Строителството представлява дейност с висока степен на риск. Законът в почти всички случаи изисква тя да се извършва от лица с професионална квалификация – строители, вписани в регистъра на Камарата на строителите. Някои строежи могат да се извършат и от лица, които не са регистрирани в Централния професионален регистър на строителите. В тези случаи също трябва да се осигурят технически правоспособни лица, които да осигуряват изпълнението на отговорностите на строителя, при спазване на изискванията на чл. 163а от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Освен строителя, отговорност за законосъобразното започване, извършване и поддържане на строежите, имат лицата, които упражняват строителен надзор.

Отговорност на строителя

Според чл. 162 от ЗУТ, строителите са задължени да осигурят безопасността на строителната площадка. Строителят носи отговорност за изпълнението на строежа в съответствие с издадените строителни книжа и с изискванията за механично съпротивление и устойчивост;  безопасност в случай на пожар; хигиена, здраве и околна среда; достъпност и безопасност при експлоатация;  защита от шум; икономия на енергия и топлосъхранение; устойчиво използване на природните ресурси; опазване на защитените зони, на защитените територии и на другите защитени обекти и на недвижимите културни ценности; намаляване на риска от бедствия; физическа защита на строежите. Строителят носи отговорност за изпълнението на строежа в съответствие с правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи и на мерките за опазване на живота и здравето на хората на строителната площадка.

Отговорността на строителя за вреди, причинени на трети лица при строителството, има основание в чл. 163, ал. 3 от ЗУТ : „Строителят носи имуществена отговорност за причинени щети и пропуснати ползи от свои виновни действия или бездействия.”

Отговорност на консултанта

Освен строителя, задължения за осигуряване на безпрепятственото ползване на съседни имоти има и лицето, което упражнява строителен надзор. Чл. 168, ал. 1, т. 5 от ЗУТ – „Лицето, упражняващо строителен надзор, носи отговорност за недопускане на увреждане на трети лица и имоти вследствие на строителството.”

Консултантът носи отговорност и по чл. 168, ал. 7 от ЗУТ: „Лицата, които упражняват строителен надзор, носят отговорност за щети, които са нанесли на възложителя и на другите участници в строителството, и солидарна отговорност със строителя за щети, причинени от неспазване на техническите правила и нормативи и одобрените проекти.”  По тази разпоредба могат да търсят обезщетение участниците в строителството, а спрямо собствениците на съседните имоти се прилага по-горе посоченият законов текст.

Какъв иск може да се предяви?

За да се спестят време и средства, както и за да се запазят бъдещите отношения между страните по спора, силно препоръчително е да се търси компромисно решение. Такова може да бъде постигнато по пътя на преговорите, чрез посредник или в процедура по медиация. Едва при неуспех за уреждане на спора и като крайна мярка правото на обезщетение може да се предяви пред съда.

Иск срещу строителя и лицето, упражняващо строителен надзор

Спрямо собствениците на имоти, съседни спрямо този, в който се извършва строителство, лицето, упражняващо строителен надзор отговаря на основание чл. 168, ал. 1, т. 5 от ЗУТ. Отговорността му е солидарна с тази на строителя по чл. 163 от ЗУТ – искът се предявява срещу едно от тези лица или и срещу двамата, по преценка на ищеца. Общият размер на исканото обезщетение обаче не може да надвишава размера на претърпените от ищеца вреди.

Иск срещу собственика на имота и строителя (подизпълнителя)

Закон за собствеността в чл. 109 съдържа следното правило: „Собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право”. Без значение е дали тези действия са виновно извършени. Без правно значение  е също така това, дали обектите са построени без строителни книжа, в отклонение от наличните строителни книжа или при съобразяване със строителни книжа, които противоречат на строителните правила и норми. (вж. Определение № 19 от 15.01.2016 г. по гр. д. № 5874 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение ).

Какво трябва да се докаже в съдебен процес?

За защита на претенцията за обезщетение по чл. 163 и чл. 168 от ЗУТ, в съдебното производство трябва да бъде доказани следните обстоятелства:

• 1. Наличието на вреда в имота, собственост на ищеца, както и нейния размер;
• 2. Наличието на строителство в съседен имот по времето, когато е възникнала вреда, или преди това;
• 3. Причинната връзка между настъпилата повреда и строителните действия.

При уважаването на този иск, строителят и консултантът могат да бъдат осъдени да заплатят парично обезщетение за възстановяване на състоянието на увредения имот, в което същият е бил преди извършване на строежа.

За доказване на иска по чл. 109 от Закона за собствеността, ищецът трябва да докаже:

• 1. Правото си на собственост върху имота;
• 2. Извършването на действия, които му създават пречки да упражнява правото си на собственост;
• 3. Вида и характера на пречките при упражняване на правото на собственост (вреда върху имота на ищеца).

При уважаването на този иск, възложителят на строежа може да бъде задължен да отстрани тези части от него, които са създали значителни пречки при упражняването на правото му на собственост, респ. да извърши ремонт или преустройство там, където е необходимо.

Доказването може да стане с всички доказателствени средства – писмени документи, свидетелски показания, веществени доказателства, оглед, но с голямо значение е съдебно-техническата експертиза. Може да се каже, че тя е задължителна част от съдебното доказване, поради необходимостта от специални знания в областта на инженерните науки, за да бъде даден легитимен отговор на поставените за обсъждане въпроси.

Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.