Общи части при етажна собственост
Законът за собствеността (чл. 38) определя етажната собственост като състояние, в което обособени части от сгради (етажи или части от етажи) принадлежат на различни лица. При това състояние някои елементи от конструкцията на сградите по необходимост представляват обща собственост на всички лица, които притежават отделни обекти в сградата. Това е така, тъй като собствениците не биха могли да упражняват правото си върху отделните обекти без поддръжката и ползването на тези общи елементи.
Сред общите части, примерно изброени в закона, са земята, върху която е построена сградата, дворът и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.
Различава ли се „дворът” от „земята, върху която е построена сградата”?
Съществува противоречива практика на различни състави на Върховния касационен съд по въпроса, дали дворът може да бъде прехвърлен самостоятелно от собствеността върху обект в етажната собственост. В част от решенията се посочва, че статутът на двора може да бъде различен от този на земята, върху която е построена сградата. Последната е обща част по естеството си – без нея сградата не би могла да съществува. В друга част от решенията се поддържа разбирането, че както земята, върху която е построена сградата, така и дворът, са подчинени на общи правила и представляват общи части по естеството си.
Моето тълкуване на закона е, че понятията „двор” и „земята, върху която е построена сградата” , използвани в Закона за собствеността, не се отнасят до различни части от поземления имот, в който е построена сградата. Земята като обект на собственост е както застроената, така и незастроената част от недвижимия имот. С понятието „двор” се посочват всички благоустройствени дейности, в т.ч. изграждане на външни настилки, озеленяване, архитектурно-паркови елементи и др., реализирани в поземления имот.
Сделки със земята – обща част
При преценката на възможността да се прехвърли правото на собственост върху част от застроен недвижим имот, отделно от собствеността върху сградата, от значение е дали всички собственици на обекти в сградата притежават и идеални части от земята, върху която тя е построена.
Когато всички собственици на самостоятелни обекти в сградата притежават и части от земята, тя представлява обща част от етажната собственост. В този случай право на собственост върху идеална част от застроения поземлен имот може да бъде прехвърлено само заедно с прехвърлянето на собственост на обект в сградата. За да бъде обект на сделка отделно от самостоятелните обекти в сградата, земята трябва да отговаря на устройствените изисквания за обособяване на отделни поземлени имоти.
Когато собствениците на поземления имот не съвпадат със собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост, сградата е изградена при учредено право на строеж и собствеността върху нея е отделна от собствеността върху земята. В този случай собственикът на земята може да прехвърля правото си върху нея, при спазване на правилото на чл. 33 от ЗС – в случай, че земята е съсобствена, съсобственикът е длъжен първо да предложи своята идеална част на другите съсобственици. При сключване на сделка за отделен обект в сградата в режим на етажна собственост, идеалните части от земята, върху която е построена сградата, следва да бъдат отделно описани и да бъдат приложени съответните документи за собственост на земята.
Хоризонтална етажна собственост
Когато в съсобствено дворно място има две или повече сгради с различни собственици, е налице т.нар. в практиката „хоризонтална етажна собственост”. В съдебната практика се приема, че в тези случаи дворното място също представлява обща част и не подлежи на самостоятелна делба. Правото на собственост върху идеални части от земята може да бъде предмет на продажба, дарение или друга сделка, само като необходима част от правото на собственост върху сградата или част от нея.
Ако са изпълнени устройствените изисквания за обособяването на отделни недвижими имоти, хоризонталната етажна собственост може да бъде поделена между собствениците на отделни сгради. След извършване на доброволна или съдебна делба, отделните сгради заедно с прилежащите им обособени недвижими имоти могат да бъдат предмет на самостоятелни сделки.
Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.
