Какво дължи брокерът на недвижими имоти?

Първа част

В последната ми практика възникнаха няколко случаи, в които клиентите оспорват брокерското възнаграждение при сделки с недвижими имоти – намират го за прекомерно или смятат, че не го дължат. От друга страна, откривам възражения срещу правното обслужване и неговото качество, което някои посреднически агенции предлагат като допълнителна екстра към тяхната услуга. Имат ли право брокерите да предоставят правни консултации? Кой е задължен да плати комисионното възнаграждение на брокера и към кой момент? Може да прочетете в следващите редове.

Photo by Ben White on Unsplash

Има ли законова уредба?

Договорът с брокер има кратка законова уредба – чл. 49-51 от Търговския закон, които уреждат договора за търговско посредничество. Според законовия текст, посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки. За посредничество при договори за морски превоз, застраховане и при борсови сделки се прилагат разпоредбите за тези дейности, дори ако посредничеството е извършено от търговски посредник.

За посредничеството при сделки с недвижими имоти липсва подробна законова уредба. Това води до спорните въпроси, които посочих по-горе. Това е и причината договорите за посредничество да имат съществено значение при сключването на сделки с предмет недвижими имоти – в договорите се съдържа описание на правата и задълженията на страните по тях.

Photo by Chris Liverani on Unsplash

Какво дължи брокерът?

Според законовото определение, брокерът дължи да „посредничи за сключване на сделки”. В зависимост от особеностите на всеки случай, това задължение може да има различно по обем и характеристики съдържание.

Брокерът обикновено дължи да гарантира на страните по сделката сключване на предварителен договор. Няма пречка в договора за посредничество да се уговорят други задължения за брокера – да обезпечи сключването на окончателен договор, да предостави правно съдействие като извършване на проверка за наличие или липса на тежести, консултация относно особености, свързани с имота, страните по договора или други обстоятелства и т.н.

Брокерът би могъл да търси своето възнаграждение дори само за предоставянето на данните за контакт на страните по сделката. Ето защо е важно максимално точно и ясно да се предвиди какво изпълнение очаква клиентът по договора за посредничество и на какъв етап се дължи заплащане на комисионно възнаграждение.

Има ли право брокерът да предоставя правни консултации?

Според Закона за адвокатурата (чл. 3, чл. 24) адвокатска професия може да упражнява само адвокат или адвокат от Европейския съюз, практикуващ самостоятелно или в сдружение по този закон. Адвокат може да бъде само лице, положило клетва и вписано в регистъра на адвокатската колегия. Упражняването на адвокатската професия включва:

  1. устни и писмени консултации и становища по въпроси на правото;
  2. изготвяне на всякакви книжа – молби, тъжби, заявления, жалби и други, свързани с възложената от клиента работа;
  3. представителство на доверителите и подзащитните и защита на правата и законните им интереси пред органите на съдебната власт, административните органи и служби, както и пред физически и юридически лица.

От тези законови разпоредби следва, че консултации и становища по въпроси на правото може да бъдат предоставяни само от адвокати. В по-различен смисъл е възприетото от съдебната и търговска практика разбиране, че прерогатив на адвоката е само съдебното представителство. Практиката допуска правното консултиране да се извършва от лица, които не са адвокати, и дори от такива, които не са правоспособни юристи.

Докато първата хипотеза може да бъде допусната, то последната не следва да се осъществява на практика. Предоставянето на правни консултации от лица, които не са юристи, крие съществени рискове за интересите на клиента.

Брокерът може да поеме задължение да предостави правно консултиране на клиента. Тъй като не се изисква това задължение да бъде изпълнено лично, брокерът може да осигури изпълнението му, като привлече към изпълнението на договора за сътрудничество компетентно лице – адвокат или служител на брокерската агенция, който притежава юридическа правоспособност.

При всички случаи клиентът е този, който трябва да се увери, че правната консултация ще му бъде предоставена от компетентно лице, за да бъде максимално сигурен в нейното качество.

Какво дължи брокерът на недвижими имоти – част 2

Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и по никакъв начин не ангажира отговорността на адвоката във връзка с конкретен казус. При необходимост от правен съвет, моля свържете се с мен чрез някоя от посочените форми на контакт. Запитване за цени на адвокатски услуги може да отправите тук.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.