Обичаят в практиката показва, че при продажба на недвижими имоти страните предпочитат да преминат няколко етапа по преговори и сключване на сделка. След уговаряне на съществените условия по сделката – кой е имотът, чиято собственост ще се прехвърли, и продажната цена, купувачът и продавачът сключват помежду си предварителен договор за продажба. Най-основните характеристики на този предварителен договор ще се опитам да посоча в настоящата публикация.
Предмет на договора
Най-важното, което трябва да знаем за предварителния договор за продажба, е, че с него не се прехвърля собствеността върху имота. С предварителния договор страните си обещават, че след изтичането на известен период от време, на посочено от тях място, ще сключат окончателен договор за продажба. Купувачът и продавачът може да включат и допълнителни уговорки в договора – задължение да се представят определени документи, разпределение на разходите за ползването на вещта и други. Неспазването на тези уговорки може да бъде обвързано с договорна неустойка.
Задължително ли е да се сключи предварителен договор?
Сключването на предварителен договор не е задължителен етап от сделката за прехвърляне на собственост върху недвижим имот. Няма пречка страните да сключат помежду си договор за продажба на недвижим имот, във формата на нотариален акт, без преди това да са сключвали предварителен договор. Обособяването на два етапа по изразяване на съгласие – предварителен и окончателен договор за продажба на недвижим имот, е свързано с относително големия брой допълнителни документи, които трябва да се представят от страните и чието набавяне е продължително във времето; както и с препоръчителните проверки на собствеността, тежестите и административния статут на имота.
Частично плащане
Често при сключване на предварителен договор купувачът заплаща част от уговорената цена. Това плащане обикновено има действието на капаро – ако купувачът не спази задължението да сключи окончателен договор, той губи дадената сума. Ако договорът не бъде сключен по вина на продавача, той дължи връщане на получената сума в двоен размер.
Дали страните са уговорили плащането по предварителния договор да служи за капаро, се преценява във всеки отделен случай според съдържанието на договора.
Предаване на владението
С предварителния договор може да се уговори предаване на владението на имота от продавача на купувача. Това означава, че купувачът може да ползва имота, да го отдава под наем, да извършва подобрения в него. За купувача обаче не започва да тече срока на придобивна давност, тъй като той не е получил имота въз основа на правно основание, годно да го направи собственик.
Иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
Този законов текст съдържа правото на всяка от страните да иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. По този начин се гарантира, че поетото задължение ще бъде изпълнено. Съдът не може да подменя волята на страните, затова в съдебното решение за обявяване на предварителен договор за окончателен се възпроизвеждат уговорките, постигнати от страните. Ето защо, за да бъде успешно предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, в текста на предварителния договор трябва да се съдържат всички съществени елементи на окончателния.
Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.
