Какво мога да построя без разрешение за строеж?

Законът за устройство на територията (ЗУТ), в чл. 148, ал. 1 поставя като задължително условие за извършване на строителство наличието на предварително разрешение по реда на ЗУТ – „Строежи могат да се извършват само ако са разрешени съгласно този закон”. В ал. 3 се въвежда изискването към заявлението за издаване на разрешение за строителство да се представи одобрен технически или работен инвестиционен проект, „когато такъв се изисква”. Алинея 8 постановява, че одобреният инвестиционен проект, когато такъв се изисква, е неразделна част от разрешението за строеж.

Законът възприема общото правило за предварително разрешаване на строителството, както и за предварително проектиране на бъдещото строителство и представяне на проекта за одобрение от съответната администрация. Като изключения са изброени хипотезите, при които не се изисква одобряване на инвестиционен проект, респ. издаване на разрешение за строеж.

Кога не се изисква инвестиционен проект?

Строежите, за които не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж, са изброени в чл. 147 от ЗУТ. Някои от тях са:

• постройките на допълващото застрояване – гаражи, навеси, летни кухни, селскостопански постройки. Инвестиционен проект обаче се изисква за постройки, предназначени за производство, обществено обслужване или търговия;
• монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност;
• реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в имоти – частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без изграждане на нови стоманобетонни плочи, без промяна на височината и предназначението на подпокривното пространство;
• басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти;
• подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
• плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м, с изключения;
• оранжерии с площ от 200 кв. м до 1000 кв. м включително, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки;
• и други.

За някои от изброените строежи е необходимо да се представи становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението им, а за някои инсталации – и становища на инженер-конструктор, на електроинженер и/или на инженер по топлотехника .

В тези случаи отново се изисква възложителят на строителството, преди започване на строителните дейности, да се снабди с разрешение за строеж, издадено от компетентните органи съгласно ЗУТ.

Кога не се изисква разрешение за строеж?

В чл. 151 от ЗУТ са изчерпателно изброени строителни дейности, които могат да се извършат без издаване на разрешение за строеж. Не се изисква разрешение за строеж за:

• текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
• оранжерии с площ до 200 кв. м, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни;
• остъкляване на балкони и лоджии;
• парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки;
• подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
•  изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м;
•  леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот;
• градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над прилежащия терен;
• изграждане на сградни водопроводни и канализационни инсталации, водопроводни и канализационни мрежи, електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване;
• и други.

Как се прилагат изключенията?

Законовото изключение от общия разрешителен режим на строителството не изключва изискването за изготвяне и съгласуване на инвестиционен проект. Разпоредбите, позволяващи изключение от изискването за проектиране и от изискването за разрешаване на строителството, се прилагат самостоятелно. За някои строежи не се изисква нито наличието на одобрен инвестиционен проект, нито на влязло в сила разрешение за строеж; за други обаче е необходимо снабдяването с поне един от тези законово изискуеми документи.

Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.