Същност на договора за аренда
С договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът – да извърши определено арендно плащане. Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.
В кои случаи се продължава договорът за аренда?
Договорът за аренда се сключва между две страни – арендодател и арендатор. Действието му може да бъде ограничено със срок, но може и да бъде сключен пожизнено. Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.
Необходимост от продължаване на действието на арендния договор може да възникне при промяна на някоя от страните по договора – арендатора или арендодателя; както и при изтичане на срока за действието му.
Как се извършва продължаването?
Продължаването на арендния договор се извършва:
- в писмена форма с нотариална заверка на подписите
- вписва се в службите по вписванията
- вписва се в регистъра на съответната общинска служба по земеделие.
Продължаване на действието след изтичане на срока
Предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Стопанска година е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година; тоест предложението за продължаване следва да се направи до 1 юли на годината преди изтичането на срока на договора.
Продължаването на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие.
Предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда.
Продължаване на действието при смяна на арендодателя
Наследниците на арендодателя или купувачите на земята заместват арендодателя като страна в договора за аренда.
– ако договорът е бил вписан – наследниците или купувачите придобиват правата по него в пълен размер, дори и обектът на договора още да не е предаден;
– ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.
Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване.
Продължаване на действието при смърт/прекратяване на юридическото лице на арендатора
Ако е уговорено в договора, наследниците, съответно правоприемниците на арендатора го заместват като страна в договора за аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник.
Ако в договора за аренда липсва специална уговорка, той се прекратява със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор.
Как стоят нещата при делба?
Приложението на правилата по отношение смяна на арендодателя и в случаите, когато е извършена делба на арендуваната земя, зависи от правната характеристика на делбата. Това е спорен въпрос в правната теория. Според някои твърдения, делбата е самостоятелно придобивно основание. В този случай по отношение на делбата ще се прилагат същите правила, както и при продажба на земеделска земя.
Според друга теза, с делбата се трансформират идеалните части на правото на собственост върху общата вещ в отделни права върху отделни, нововъзникнали в резултат на делбата вещи.
Аз възприемам втората теза и следователно смятам, че правилата за продължаване на действието на арендния договор спрямо купувач на земеделска земя, не се прилагат в случаите, когато земята е поделена между същите лица, които са я притежавали в съсобственост, когато договорът е бил сключен. Когато земята е поделена, налице е основание за изменение на договора – „Ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора.”
Изменението на договора се сключва в нотариална форма, с едновременна заверка на подписите и съдържанието. Всяка от страните може да отправи до другата страна предложение за изменение на договора. Другата страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок.
Ако липсва отговор или страните не постигнат съгласие, страната, която е направила предложението, може да предяви иск пред районния съд.
При всички случаи с цел максимална яснота и правна сигурност, е препоръчително да бъде изрично уговорено в договора за аренда какво е действието на делбата спрямо задълженията по договора за аренда.
Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.
