Правна същност на етажната собственост
Етажната собственост не представлява самостоятелен субект от юридическа гледна точка. Носители на права и задължения във връзка с общите части са отделните собственици на самостоятелни обекти. При възникване на съдебен спор, законът предвижда правила за представителство на собствениците, които се явяват специални спрямо общите правила за процесуално представителство (глава V от ГПК).
Законна представителна власт на управителя
Законът за управлението на етажната собственост (чл. 23, ал. 4) съдържа правото на управителя, избран от общото събрание на етажните собственици, да представлява собствениците по:
- исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части,
- исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон.
Това право е част от обема на правомощията на управителя, възникващи по силата на решението за избирането му за управител. Не е необходимо изрично в решението да бъде посочено, че етажните собственици (респ. общото събрание) упълномощават управителя да предявява искове, да подава заявления за издаване на заповед за изпълнение и т.н., когато се отнасят до изпълнение на задължения на собствениците, произтичащи от решение на общото събрание или от ЗУЕС.
Изрична представителна власт
По искове срещу трети лица, във връзка с общите части, Председателят на управителния съвет (управителят) може да представлява собствениците и по искове срещу трети лица във връзка с общите части, но за целта трябва да бъде упълномощен от общото събрание. Упълномощаването се извършва с решение на общото събрание, взето с обикновено мнозинство – чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС.
Участие на собствениците в съдебен процес
Тъй като решението за избиране на управител се взима от собствениците с определено мнозинство, може да възникне ситуация, в която собственик на самостоятелен обект е представляван от лице, с чийто избор не е съгласен. Това е изключение от общите правила при учредяване на представителна власт, съгласно които пълномощникът може да предизвика правни последици спрямо представлявания, само ако последният предварително е изразил воля за това. Коректив на това отклонение от принципа съществува в правилото на чл. 23, ал. 5 от ЗУЕС, според която всеки собственик може да участва в делото, по което управителят представлява собствениците.
Упълномощаване на адвокат
За осъществяване на съдебно представителство по дела във връзка с общи части в сгради в режим на етажна собственост адвокат може да бъде упълномощен :
- от всички собственици на обекти в етажната собственост;
- от управителя на етажната собственост за водене на искове, които са в обхвата на законната му представителна власт.
- от управителя на етажната собственост за водене на искове, за които е бил изрично упълномощен с решение на общото събрание.
Доказателства за представителната власт
При предявяване на иск от името на етажната собственост трябва да се представят:
- Доказателства за избирането на управител на етажната собственост; ако управителят не е собственик, се представя и сключеният и одобрен от общото събрание договор за възлагане на управление на общи части на етажна собственост;
- Доказателства за уведомление, подадено до общинските администрации от управителя на етажната собственост. Някои съдебни състави изискват такива доказателства, други посочват, че уведомителният режим има оповестително действие и не влияе на възникналите по силата на решението на общото събрание права и задължения на избрания управител.
- Доказателства за изричното упълномощаване за водене на иск – решение на общото събрание, адвокатско пълномощно.
- По исковете за вещни права – преписи от документите за собственост на всеки от собствениците на самостоятелен обект в сградата, за общите части в която се води делото.
Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.
