Придобиване по давност на общи части
Според теорията и последователната съдебна практика, общите части в сграда в режим на етажна собственост не могат да се придобиват по давност. Възможно е обаче помещение, което привидно има характер на обща част, да представлява принадлежност към един от самостоятелните обекти. Възможно е и собствениците да уговорят някои от общите части да бъдат общи само за тези обекти, които обслужват.
Честа практическа хипотеза е собствеността върху сграда да възникне за едно лице (инвеститор). Впоследствие собственикът сключва договори с физически или юридически лица и прехвърля собствеността върху самостоятелни обекти в сградата. В резултат на това възниква етажна собственост. При тази ситуация от значение за установяване на функцията на отделните помещения в сградата е предназначението, което първоначалният собственик е определил за тях, респективно предназначението, отразено в инвестиционните проекти.
За да се отговори дали конкретно помещение може да бъде придобито по давност, във всеки отделен случай следва да се прецени дали то представлява обща част или обслужващо помещение към отделен обект; дали има решение на общото събрание за ползване на това помещение само от някои от етажните собственици и др.
Как се определя кои са общите части?
За да се определи какъв е статутът на всяко помещение, от значение е информацията от документите за собственост на отделните собственици. Управителят на етажната собственост има право да получи информация от Агенцията по геодезия, картография и кадастър или от съответната община за площта на всеки самостоятелен обект и складовите помещения, придадени към него. Допълнителна информация се съдържа в инвестиционните проекти за сградата, които следва да се съхраняват от управителя на етажната собственост.
Особено внимание следва да се обърне при определяне на статута на отделните помещения – тавански, избени и други складови помещения, гаражи и паркоместа, които могат да бъдат както принадлежности към самостоятелни обекти, така и общи части.
При възникване на спор страната, която твърди, че определено помещение е обща част, респ. е принадлежност към самостоятелен обект, следва да докаже твърдението си според правилата на Гражданския процесуален кодекс.
Преустройство на общи части
Общите части по предназначение могат да променят статута си, със или без извършване на преустройство. Със съгласието на всички етажни собственици може тези общи части да бъдат предназначени за ползване на един или няколко от тях, и да бъдат обща част само на обслужваните обекти. С правна сделка, при спазване на изискванията на закона, собствеността върху обща част по предназначение може да бъде придобита от някой от етажните собственици или от няколко от тях в съсобственост.
При извършване на преустройство освен съгласието на всички етажни собственици, е необходимо и да се изпълнят изискванията на Закона за устройство на територията във връзка с допускане и разрешаване на строителство.
Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.
