"Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. "
Това "друго" може да бъде установено в нотариалния акт, който се изготвя при сключване на Вашата сделка; а може и да бъде резултат от предварително учредено на трето лице право на строеж. Ако се намирате в една от посочените хипотези, то Вие придобивате собствеността само върху земята, отделно от сградата.
Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.
Кой строеж е завършен?
За да бъде годен обект на продажба, всяка сграда трябва да бъде построена в завършен вид, т. нар. „груб строеж“. Според ЗУТ грубият строеж е завършен, когато са изпълнени ограждащите стени и таванът, със или без различна степен на довършителни работи (мазилки, инсталации и др.).
Преди завършването на сградата, обект на продажба може да бъде:
- поземленият имот, в който се извършва строителството;
- правото на строеж за сградата или за самостоятелен обект в нея.
И в двата случая сделките за прехвърлянето на правото на собственост върху земята или правото на строеж за сградата е необходимо да бъдат сключени във формата на нотариален акт.
Придобивам ли сградата?
В случай, че закупите поземлен имот с налична незавършена сграда, в общия случай Вие придобивате и собствеността върху нея. Чл. 92 от Закона за собствеността казва: „Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. “
Това „друго“ може да бъде установено в нотариалния акт, който се изготвя при сключване на Вашата сделка; а може и да бъде резултат от предварително учредено на трето лице право на строеж. Ако се намирате в една от посочените хипотези, то Вие придобивате собствеността само върху земята, отделно от сградата.
Мога ли да строя, ако правото на строеж е учредено на друго лице?
Ако продавачът – собственик на недвижим имот, е учредил на трето лице правото да построи сграда в имота, а впоследствие реши да продаде своето право върху земята, какво се случва? Тъй като правото на строеж е с титуляр друго лице, то не може да бъде прехвърлено. Купувайки имот, върху който има учредено право на строеж, респективно се извършва строителство по възлагане на лицето с право да строи, Вие получавате така наречената „гола собственост“. Нямате право да продължите започнатия строеж. Ето защо преди купуване на недвижим имот е абсолютно задължително да се направи справка в имотния регистър към Агенция по вписванията относно правния статут на обекта, който предстои да бъде закупен – кои лица имат права върху него, в какво се изразяват тези права (съсобственост, право на строеж, право на ползване), има ли учредени вещни обезпечения върху имота.
В случай, че все пак сте попаднали в ситуация да придобиете недвижим имот без право на собственост върху сградата, какви са правните Ви възможности?
- Може да продадете недвижимия имот.
- Може да придобиете 1/2 идеална част от построеното извън размера на учреденото право на строеж.
- Можете да предприемете действия за започване на ново строителство в същия парцел, при положение че устройствените правила го допускат.
- Може да търсите унищожаване на сделката за продажба на недвижимия имот поради грешка или измама. Това обаче би било трудно доказуемо, тъй като информацията за учреденото право на строеж е публично достъпна като част от имотния регистър.
Как да продължа строежа от свое име?
Разрешението за строеж се издава на името на заявителя. За да се ползвате от правата по него, е необходимо да подадете заявление за вписване на допълнителен титуляр към разрешението за строеж, към което да приложите копие от разрешението и от нотариалния акт за покупка на недвижим имот или право на строеж.
