Когато наемател заплаща със закъснение дължимите месечни вноски, има ли право наемодателят да прекрати договора?
Разумното очакване при отдаването на имущество под наем за възмездно ползване включва не само получаването на определено възнаграждение от наемателя, но и спазване на уговорените между страните срокове. В някои случаи дори наемателят да заплаща уговорените наемни вноски, наемодателят би имал право да развали договора за наем, ако всяка от тези вноски е заплатена със закъснение.
Необходимо ли е да се отправи покана за изпълнение?
В договора за наем страните могат предварително да уговорят каква е процедурата за разваляне на договора, по какъв начин следва да е изразена волята на прекратяващата страна и др. В случай, че липсват уговорки по тези въпроси, приложение намират общите правила на чл. 87 от Закона за задълженията и договорите. Според тези правила, наемодателят може да развали наемния договор, като даде на наемателя подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предявяването на иск пред съда може също да бъде прието за предизвестие за разваляне на договора. Тогава наемателят може в хода на съдебното производство да изпълни дължимото, като заплати и обезщетение за забавата, и действието на договора за наем да бъде запазено.
Какво забавяне в плащанията е основание за прекратяване на договора?
Според чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора. Кое неизпълнение е значително с оглед интереса на кредитора, се преценява във всеки отделен случай. Страните по договора могат предварително да уговорят кое неизпълнение приемат за основание за прекратяване на договора. При всички хипотези, за да се приеме, че наемодателят има легитимен интерес да развали договора за наем, забавянето в плащанията от страна на наемателя не трябва да е изолирано, а да се отличава с известна продължителност или повторяемост във времето.
Някои от критериите, които съдът може да приложи, за да прецени доколко е обоснован иск за разваляне на договор за наем, респ. за освобождаване на отдадени под наем обекти:
- обстоятелствата, при които е сключен договорът;
- поведението на страните при изпълнение или неизпълнение на уговорените условия;
- обичайно възприетата практика в отношенията между страните;
- връзката между отделните уговорки в договора;
- целият смисъл на договора и неговата цел;
- обичаите в практиката и добросъвестността.
В някои случаи съдът може да приложи и количествен критерий, за да прецени дали в случая е налице съществено неизпълнение на договорните условия, по аналогия с уредбата на договора за продажба в Закона за задълженията и договорите. Купувачът може да се откаже от договора за продажба, ако площта на вещта, която се придобива, се окаже с 1/10 по-голяма или по-малка от посочената в договора (чл. 210 ЗЗД). Някои съдебни състави приемат, че забава в плащането на наемни вноски, които количествено надхвърлят 10 процента от стойността на наемната цена за целия период на договора, може да бъде основание за неговото разваляне.
Какво значение има заплащането на уговорената неустойка за забава?
Заплащането на уговорени неустойки за забава, не изключва автоматично правото на наемателя да развали договора. Неустойката обезщетява обективно настъпилите вреди от неизпълнението, а правото на разваляне на договора е свързано с интереса на кредитора да се освободи за в бъдеще от правоотношение с длъжник, чието поведение не отговаря на възприетите критерии за добросъвестност. В частност това е принципът, че страните трябва точно и добросъвестно да изпълняват поетите договорни задължения.
При системна забава в плащането на наемни вноски наемодателят може да иска от наемателя неустойка за забава на неплатените в срок вноски, както и да прекрати договора и да иска от наемателя връщане на наетите обекти.
Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.
