Какво представлява ипотеката?
Ипотеката представлява обезпечение на дадено задължение чрез определяне на конкретно недвижимо имущество, с осребряването на което може по улеснен път да се постигне принудително изпълнение, в случай че липсва доброволно такова. Ипотеката се учредява с договор, който задължително трябва да бъде сключен в нотариална форма и вписан. В противен случай тя не поражда действие.
Когато определено задължение се обезпечи с поземлен имот, възниква въпросът – правото на кредитора да удовлетвори вземането си разпростира ли се и върху сградите, съществуващи или новопостроени, които се намират в границите на ипотекирания поземлен имот?
Сградите част ли са от прилежащия поземлен имот?
Недвижимите имоти и сградите представляват самостоятелни обекти на кадастъра. Съответно в имотния регистър се водят отделни партиди за земята и за всяка сграда, построена върху нея. За да породи действие, договорът за ипотека трябва да описва с достатъчна точност обекта, който се ипотекира, включително и неговия идентификатор. Това е така, за да може да се впише по партидите на всеки ипотекиран обект и да прояви своето действие.
От друга страна, Законът за собствеността постановява, че собственикът на имота е собственик и на постройките и насажденията върху него, освен ако не е договорено друго. Би ли могло това правило да се отнесе и за ипотеката – когато ипотекирам земя, кредиторът ми има право да насочи принудително изпълнение не само върху нея, а и върху сграда, която съм построил впоследствие?
Действителната воля на страните
Несъмнено това правило не трябва да се прилага автоматично. Законът за задълженията и договорите залага принципа, че когато се тълкува договор, се търси действителната обща воля на страните. За да се обвърже правно валидно, страната трябва ясно да изрази желание за това. Тази необходимост произтича от принципа на свобода на договаряне.
Ако в договора за учредяване на ипотека има уговорка, че ипотечното право обхваща всички бъдещи постройки и приращения, действието му се разпростира автоматично с възникването на нов обект. Ако напротив, текстът гласи, че за обезпечение на определено задължение страните се съгласяват да бъде учредена ипотека САМО върху подробно описан поземлен имот, то по силата на тяхната воля се изключва действието на ипотеката относно съществуващи и новопостроени в имота сгради. Може да се уговори и ипотека само върху сграда, изключваща имота, върху който сградата е построена, както и общи части от него. При липса на изрично съглашение за обхвата на ипотеката, същият не може да бъде разширяван чрез тълкуване.
Обхватът на ипотечното право зависи от това, какво са уговорили страните във всеки отделен случай.
Защо е добре да потърсим адвокат?
За да бъде ипотечният договор максимално прецизен и съобразен с конкретната ситуация, страните по него могат да се обърнат към адвокат. Адвокатът оценява юридическите особености на случая, търси съответно приложимата правна норма и изготвя текст на договор, който максимално ясно да отговаря на търсените от доверителя правни последици.
Тази статия не представлява юридическа консултация. Текстът изразява най-общо мнението на автора по определена тема и няма връзка с какъвто и да било конкретен казус.
