Тъй като договорът за продажба „на зелено“ има за предмет все още несъществуващ обект, той по правило крие елемент на риск. Ето защо е важно да се прегледа...
1. Лицето-продавач.
Първото нещо, което трябва да направим, е да проучим историята на предприемача, да се информираме какви сгради вече е построил, какви са обичайните срокове за завършването им и за получаване на разрешение за ползване. Ако продавачът е юридическо лице – търговец, можем да проверим актуалното му състояние в Търговския регистър. Справките в Търговския регистър се извършват на място в териториалните звена на Агенция по вписванията или онлайн, чрез електронните услуги на сайта www.brra.bg . Електронните и устните справки за актуално състояние на търговец са безплатни.
Най-важно е да проверим платежоспособността на продавача, като прегледаме публикуваните му годишни финансови отчети. Така добиваме представа дали би могъл да обезщети вредите от евентуално неизпълнение на договора за продажба.
2. Съдържанието на договора.
Проверява се дали договорът е оформен като предварителна продажба на имот или като продажба на право на строеж.
В първия случай може да възникнат спорове, свързани с липсата на реално съществуващ обект на продажба към момента на сключване на сделката. Ето защо трябва да бъде максимално конкретизиран. Към договора следва да се приложи инвестиционен проект, от който е видно кой е обектът на продажба.
Във втория случай е необходимо договорът да бъде изготвен във формата на нотариален акт, за да бъде действителен.
И в двата случая договорът за продажба на имот съдържа елементи на договор за изработка и предполага уточняване на отношенията във връзка със строителството. Тук се включват уговорки за значението на указанията на купувача относно вида на довършителните работи, отговорността за доставка на материали и др. под.
3. Има ли строителят право на строеж?
За да се отговори на този въпрос, може да се направи справка в службите по вписванията или чрез Интернет на адрес https://www.icadastre.bg/index.aspx?ReturnUrl=%2f . За справката се заплаща такса, определена в тарифа на Агенцията по вписванията.
Продавачът може да бъде собственик на терена, върху който се строи, може да има учредено право на строеж или да му бъде разрешено строителство по силата на специален акт. Във всички хипотези обстоятелството трябва да бъде отразено в имотния регистър по партидата на поземления имот, обект на строителство.
4. Чий е подписът на договора?
Важно е лицето, с което договаряте, да бъде легитимиран представител на строителя, за да може подписът да породи задължения за юридическото лице. Легитимирани са лицата, вписани в Търговския регистър като представител на търговеца, или разполагащи с писмено пълномощно. За сключването на нотариален договор за продажба на право на строеж, е необходимо пълномощното да бъде с нотариално заверен подпис.
5. Какъв е срокът на изпълнение и какви са неустойките?
Тъй като договорът за продажба „на зелено“ има за предмет все още несъществуващ обект, той по правило крие елемент на риск. Ето защо е важно да се прегледа какъв начин на заплащане е уговорен, има ли неустойки, които гарантират интереса на купувача в случай на неизпълнение, както и всички други финансови условия на договора.
Как според Вас би могъл да се избегне или намали до минимум риска от залагане на имота като обезпечение от страна на строителя и какви правни последици носи ипотеката за инвеститора
Важен е редът на вписванията в имотния регистър. С оформянето на договора като продажба на право на строеж и вписването му в имотния регистър купувачът на все още незавършен обект се защитава максимално от ипотекиране на имота от страна на продавача.